Wer in einer beliebten Großstadt einigermaßen zentral sein individuelles Eigenheim verwirklichen möchte, hat es nicht leicht. Brachflächen sind rar, für eine Familie allein oft zu teuer und dürfen in der Regel laut Bebauungsplan nicht einfach mit einem Einfamilienhaus bebaut werden. Für diejenigen, die trotzdem keine nahezu fertig geplante Wohnung vom Bauträger kaufen möchten, gibt es dennoch einen Weg, sich die individuelle Gestaltung der eigenen vier Wände zu erhalten: Man baut zusammen mit anderen Eigenheimverwirklichern. Derartige Baugemeinschaften bieten nicht nur erhebliche Vorteile für die Bauenden, sondern kommen auch den Städten zugute.
Bei einer Baugemeinschaft handelt es sich um einen Zusammenschluss mehrerer Privatpersonen, die gemeinsam zur Eigennutzung oder Vermietung planen, bauen oder umbauen. Man spricht auch von Baugruppen oder demokratischem bzw. partizipatorischem Planen und Bauen. Nachdem sich die Bauwilligen in einer Interessengemeinschaft zusammengefunden haben, gründen sie in der Regel eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), über die sie gemeinschaftlich als Bauherr auftreten und haften. Alternativen hierzu sind die Gründung einer Genossenschaft oder eines Vereins.
Vorteile: günstiger und freier
Der große Vorteil gegenüber einem Kauf beim Bauträger liegt zunächst im Preis. Baugemeinschaften sparen durch den entfallenden Bauträgergewinn allein etwa 15 Prozent. Auch die Grunderwerbssteuer fällt wesentlich geringer aus, da sie nur für das Grundstück bzw. – bei einem Sanierungsprojekt – für dieses und den Altbau anfällt, nicht aber für die Wohnungen bzw. die Sanierung. Neben diesem starken finanziellen Argument sprechen natürlich auch die bereits erwähnten individuellen Gestaltungsmöglichkeiten für eine Baugemeinschaft. So können die einzelnen Parteien ihre jeweilige Einheit nach eigenem Gutdünken planen lassen und haben darüber hinaus in der Gestaltung der Gemeinschaftsräume ein Mitspracherecht.
Nachteile: kein leichter Weg
Womit wir auch gleich bei den Nachteilen wären. Baugemeinschaften sind demokratisch organisiert. Jede Entscheidung muss somit letztendlich gemeinschaftlich getroffen werden. Im schlimmsten Fall kann daher die Gemeinschaft, die theoretisch die Grundlage der individuellen Gestaltungsfreiheit sein sollte, zum Verhängnis werden – nämlich dann, wenn man sich einfach nicht einig wird. Leuten, denen die nötige Kompromissbereitschaft für demokratische Entscheidungen fehlt, ist daher dringend vom partizipatorischen Bauen abzuraten. Zudem fordern Baugruppen, gerade weil alles zusammen entschieden und (aus-)diskutiert werden muss, ein hohes Maß an Eigenengagement und Zeit. Darüber hinaus trägt eine Baugemeinschaft das volle Bauherrenrisiko.
Bessere Städte dank demokratischem Bauen
Für Städte können Bauherrengemeinschaften ein Segen sein. Anders als bei profitorientierten Bauträgern handelt es sich bei Baugruppen um Menschen, die das Objekt, das sie bauen, hinterher auch größtenteils nutzen werden. Sie identifizieren sich mit dem Viertel und tragen oftmals aktiv und kreativ zu dessen Verbesserung und Verschönerung bei. Die individuellen Bauprojekte verhindern zudem die Schaffung von Monostrukturen. Manche Städte fördern daher bewusst das Modell des demokratischen Bauens. So reserviert etwa die Stadt Hamburg rund 20 Prozent der für den Geschosswohnungsbau geeigneten Grundstücke für Baugemeinschaften. Vergeben werden diese zum Festpreis und im Konzeptverfahren.
Über Konzeptverfahren können sich Städte aussuchen, was ihnen guttut. Baugemeinschaften haben hier nicht selten die besseren Ideen. So ging etwa 2014 im Ringen um ein begehrtes 2.500 Quadratmeter großes Grundstück in Berlin-Kreuzberg das Kollektiv Frizz23 als Sieger hervor, obwohl der Höchstbietende eine halbe Million Euro mehr geboten hatte. Das Konzept sieht eine Mischnutzung aus Kunst- und Kreativwirtschaft, Bildung, Minilofts, Einzelhandel und Gastronomie vor. Mit Architekt Matthew Griffin war dabei übrigens nicht zufälligerweise ein Mann vom Fach Gründer des Projekts. Auch generell gilt: Um die anvisierten Kosten, Termine und Qualitäten eines baugemeinschaftlichen Projekts einzuhalten, ist eine professionelle Projektbetreuung unerlässlich.
